2014年是地產行業的多事之秋，年初的恐慌，年中的絕望，還有年底的拯救。年度大戲“融綠并購案”，可以這么解讀：做產品的輸給了會銷售的，最終需要靠資本來實現救贖。會不會賣房子固然很重要，但決定企業命運的卻是企業的商業模式再造。如何實現與資本對接，如何用金融化的思路來破解“新常態”下的生存與發展之道愈發凸顯重要。

　　從融資思路走向金融思維

　　關于企業融資，我們先來做個簡化模型的推演。投資才發現一個投資機會，投1個億能賺1個億。這時他面臨一個選擇，是用自己的錢來投，還是去借別人的錢來投，或是找人一起來投？用自己的錢來投，意味著收入全部歸自己，自有資金投資回報率100%。借錢來投，要在利潤中扣除一部分付息。假設融資50%，年化利率20%，期限一年，該項目扣除利息1000萬，自有資金投資回報率180%！這就是杠桿投資的魅力。除了債權融資，還有股權融資，股權融資又分為同股同權或是優先股，股權進入的時間點不同，成本亦不相同。股權投資體現了投資的階段性和風險性，還包含動態收益。對于原始股東而言，自有資金投資回報率可能更高。

　　這個案例說明了融資思路和金融思維的區別。投資，只要不是百分百動用自有資金，就會涉及到融資。從供需角度分析，項目需要資金支持，項目股東和資本之間產生了融與投的關系，資本的最終定價取決于供求關系，這就是典型的融資思路。更主動的金融思維是大投行思維，每一步資本操作皆從金融的角度來分解對應，不斷細分成各種專業步驟，通過投資，合作共贏。用金融思維的方式將最強的個體組合起來，發揮各自專業優勢，實現最優，遠勝于簡單的投融資。

　　從簡單融資走向金融化運作

　　地產行業屬于資本密集型行業，融資是房企必須要考慮的頭等大事，融資方式往往決定了真實投資收益的高低。對于金融機構而言，房地產本身是最佳的抵押品，也是最常用的投資和融資工具。單個地產項目一般投資過程相對較長，參與方眾多，資金的進出管道豐富，因此也就存在多種金融操作的可能，每一類現金流的進出都可能設計成一類金融產品。比如“賣樓花”、工程隊墊資、拖延應付貨款等，實際上也是一種債權融資。上述資金操作得當就是無息借款。

　　簡單融資通常是如下操作路徑：開發商先拿到一塊地，接著開始籌錢，按照資金使用成本高低，先找最便宜銀行資金，再找信托等金融機構融資。如果開發商從銀行和金融機構融資碰壁后，項目面臨資金鏈斷裂之虞，可能鋌而走險借高利貸。很多企業因為簡單融資，損失了利潤，還可能淪為金融機構打工仔，嚴重賠盡家底！

　　金融化思路應該怎么做？開發商應該清晰自己在地產產業鏈條中的定位和其創造的價值。品牌地產商的常規做法是：資金進出的每個階段充分量化，進行風險分解，再匹配合適的金融產品。非品牌地產商，需要將其劣勢匹配合適的伙伴資源，比如，將合作方原來的甲乙方關系前置轉化為資本合作關系。這種用產業鏈金融的思路既整合了資源，又解決了資金問題。比起所謂的“全能地產商”簡單融資，金融化運作自然更有效率。

　　地產金融化運作的實戰策略

　　在實際操作層面，地產行業的金融化轉型已成潮流，比如保利推出信保基金、金地的“一體兩翼”策略、復星系的金融地產模式、諾亞財富打造的TOP50地產基金等。目前，部分品牌開發商通過入股銀行的方式搭建自己的金融運作平臺，在拿地、并購、銷售、資產盤活方面，金融創新手段層出不窮。上市房企的金融運作不僅可以有效解決現金流短缺和自有資金高周轉，還可以有效調劑報表，進行良性的市值管理，促進企業高效的擴張。

　　實戰中，大致有三種操作策略：

　　第一、資產管理能力輸出模式：該模式適用于專業能力突出的品牌地產商。具體操作是：由品牌地產商聯合金融機構共同發起基金，向符合品牌地產商產品線標準的項目方提供夾層融資，由品牌地產商旗下的資管機構承擔資產管理角色，借助強大的后臺支持提供項目投后管理支持及附加增值服務。一旦該項目出現超出預設的調整空間，該品牌地產商還可以介入糾偏。如果項目方難以兌付風險，品牌地產商按照約定的折讓進行兜底收購。這樣做的好處是，一方面可以保證基金的安全兌付，另一方面品牌地產商還獲得了低價獲取土地資源的機會。金地穩盛基金就是這種模式的成功實踐者。

　　第二、拿地或并購基金模式：該模式適用于強勢的全牌照金融機構或具備戰略競爭優勢的一線地產商。具體操作辦法是：針對特定的投資范圍和特殊的投資機會，由金融機構與地產商共同發起結構化的股權投資基金（一般情況地產商負責劣后級，金融機構為優先級，不排除中間級引進特定的機構作為基石投資人），按照低于市場的價格獲得土地或者接盤中小開發商的項目，根據開發階段不同，不斷用低成本的開發貸款和銷售回款替換優先級資金，分層漸次退出，從而保證股權部分可以獲得理想的收益。拿地或并購基金模式已經是主流地產商普遍的操作模式。

　　第三、私募基金+資本市場平臺模式：該模式適用于金融化運作的地產商，它不僅需要地產商具備完備的金融架構和較強的產品開發能力，還需要開發商有不可替代的資產管理能力，同時擁有私募運作平臺和公開資本市場退出通道。憑借專業能力和資本通路，地產商有機會做長期系列化的金融產品安排。針對需要深度挖掘的資產包，地產商可以分階段設計不同的金融結構，按照不同階段的不同風險特征募集資金，進行資產管理。具體而言，前期以私募方式運作，后期逐漸過渡為機構投資人為主，甚至以資產證券化的方式實現公開市場的退出，同時該資產仍然處于管理之中，開發商仍可以繼續獲取管理費。國內以越秀地產為代表，國際上以凱德置地為標桿。

　　金融化轉型適合具有較強專業能力的品牌地產商。這是因為，金融是把雙刃劍，作為杠桿融資工具，它可以加速企業發展，也可能加速企業毀滅。開發商能否駕馭金融工具的關鍵就在于其自身的能力。市場把控能力強、高執行力、具有多種融資渠道的開發商，進行金融操作就會游刃有余。僅僅掌握有限資源、專業能力欠缺的開發商，需要規范控制企業的資產負債率和資金成本，或者轉身為純粹的投資人，把資金交給更加專業的機構。

　　地產行業未來的十年，無疑將是地產金融的黃金十年。無論是地產金融化，還是金融地產化，開發商戰略性認清自己的定位愈加凸顯其重要性。